Eigenheim und Pflegekosten: Was Heimleitungen wissen müssen

Die Frage kommt meistens beiläufig: nach dem Aufnahmegespräch, im Flur, manchmal schriftlich von einem Angehörigen, der nicht weiß, wie er anfangen soll. „Meine Mutter hat noch ein Eigenheim – müssen wir das jetzt verkaufen? Und wer darf das überhaupt entscheiden, wenn sie das selbst nicht mehr kann?" Heimleitungen, Pflegedienstleitungen und Mitarbeitende im Sozialdienst begegnen dieser Situation regelmäßig. Eine fertige Antwort können und sollten sie nicht geben – aber sie können die Fragen ordnen und zeigen, welcher Schritt als nächstes sinnvoll ist. Dieser Artikel fasst zusammen, worüber Familien nachdenken müssen, wenn ein Eigenheim die Pflegekosten mitfinanzieren soll.

Wer darf die Immobilie verkaufen?

Das ist die rechtlich dringendste Frage – und ihre Antwort hängt davon ab, ob der Eigentümer noch geschäftsfähig ist und ob rechtzeitig Vorsorge getroffen wurde.

Eine Vorsorgevollmacht liegt vor

Hat der Bewohner oder die Bewohnerin rechtzeitig eine Vorsorgevollmacht errichtet, kann die bevollmächtigte Person handeln – vorausgesetzt, die Vollmacht ist für diesen Zweck ausreichend. Für den Verkauf einer Immobilie muss die Vollmacht ausdrücklich das Recht zur Grundstücksveräußerung beinhalten und notariell beurkundet sein. Das verlangt § 311b BGB: Kaufverträge über Grundstücke bedürfen der notariellen Form.

Liegt eine solche Vollmacht vor, kann der Bevollmächtigte den Verkauf ohne Mitwirkung eines Gerichts organisieren. In der Praxis lohnt es sich, frühzeitig beim Notar zu prüfen, ob die konkrete Vollmacht dafür ausreicht – ältere Vollmachten sind manchmal zu allgemein formuliert, um einen Immobilienverkauf zu decken.

Keine Vollmacht – was dann?

Liegt keine ausreichende Vorsorgevollmacht vor, muss das Betreuungsgericht eine rechtliche Betreuung einrichten. Der bestellte Betreuer vertritt die betreute Person in den festgelegten Aufgabenkreisen. Für den Verkauf einer Immobilie reicht die Betreuung allein jedoch nicht: Der Betreuer braucht zusätzlich die Genehmigung des Betreuungsgerichts. Das ergibt sich aus § 1850 BGB, der die genehmigungsbedürftigen Rechtsgeschäfte auflistet und Grundstücksgeschäfte ausdrücklich einschließt.

Das Genehmigungsverfahren kann mehrere Wochen in Anspruch nehmen. Familien, die diesen Weg gehen müssen, sollten frühzeitig rechtliche Beratung suchen. Ein Notar oder ein Rechtsanwalt für Betreuungsrecht kann den Antrag vorbereiten und begleiten.

Die rechtlichen Ausführungen in diesem Artikel sind Orientierungshilfe und ersetzen keine Rechtsberatung. Stand: November 2026.

Was passiert mit dem Verkaufserlös?

Ist der Verkauf rechtlich gesichert, stellt sich die nächste Frage: Wie beeinflusst der Erlös die Pflegefinanzierung?

Solange eigenes Vermögen vorhanden ist: der Eigenanteil

Der monatliche Eigenanteil im Pflegeheim setzt sich aus mehreren Bestandteilen zusammen: dem einrichtungseinheitlichen Eigenanteil an den Pflegekosten, den Kosten für Unterkunft und Verpflegung sowie dem Investitionskostenbeitrag. Dieser Betrag ist vom Bewohner selbst aufzubringen – aus Einkommen und Vermögen.

Ein Verkaufserlös gilt als eigenes Vermögen und muss grundsätzlich für die laufenden Heimkosten eingesetzt werden. Das Sozialamt übernimmt erst dann einen Teil der Kosten, wenn das eigene Vermögen weitgehend aufgebraucht ist. Die Familie befindet sich also in der Regel für einen gewissen Zeitraum in einer Phase der Selbstfinanzierung – wie lang dieser Zeitraum dauert, hängt von der Höhe des Erlöses und den monatlichen Kosten ab.

Wenn das Vermögen nicht reicht: Hilfe zur Pflege

Reichen Einkommen und Vermögen nicht aus, kann Hilfe zur Pflege nach §§ 61 ff. SGB XII beantragt werden. Der zuständige Sozialhilfeträger – meist das Sozialamt des Landkreises oder der kreisfreien Stadt – prüft den Bedarf und übernimmt die Kosten, die das eigene Einkommen und Vermögen übersteigen.

Wichtig zu wissen: Das Sozialamt prüft nicht nur das aktuelle Vermögen, sondern auch Vermögensübertragungen der vergangenen Jahre. Eine Schenkung an Kinder kurz vor oder nach dem Heimeinzug kann zur Rückforderung führen – rechtliche Grundlage ist § 93 SGB XII in Verbindung mit § 528 BGB. Das ist ein Punkt, den Familien häufig nicht kennen. Wer diesen Weg erwägt, sollte sich vorher rechtlich beraten lassen.

Für den Antrag und das weitere Verfahren empfiehlt sich Unterstützung durch eine Sozialberatungsstelle, beispielsweise bei Caritas, Diakonie oder dem VdK. Stand: November 2026.

Müssen Kinder für die Eltern zahlen?

Diese Frage ist eine der häufigsten – und eine der am meisten gefürchteten. Viele Angehörige kommen in die Einrichtung mit der Sorge, dass ihre eigenen Finanzen in Mitleidenschaft gezogen werden könnten. Dieses Thema gehört deshalb zur Alltagskompetenz von Heimleitungen und Sozialdiensten.

Die gesetzliche Regelung ist klarer, als viele vermuten: Kinder werden zum Elternunterhalt im Rahmen der Sozialhilfe nur dann herangezogen, wenn ihr jährliches Gesamteinkommen mehr als 100.000 Euro beträgt. Das ergibt sich aus § 94 Abs. 1a SGB XII. Die Grenze gilt individuell pro Kind – ein Kind mit 90.000 Euro Jahreseinkommen ist nicht heranzuziehen, auch wenn ein Geschwisterkind über der Grenze liegt. Haben mehrere Kinder ein Jahreseinkommen über 100.000 Euro, prüft das Sozialamt jeden Fall einzeln.

Der Sozialhilfeträger klärt die Einkommensverhältnisse selbst ab. Er wendet sich direkt schriftlich an das Kind und fordert zur Einkommensauskunft auf, wenn er die Grenze für möglicherweise überschritten hält. Für die überwiegende Mehrheit der Familien bedeutet das in der Praxis: Die Kinder zahlen nichts.

Diese Information entlastet – und es lohnt sich, sie klar auszusprechen, wenn Angehörige mit dieser Sorge in die Einrichtung kommen. Eine falsche Vorstellung über den Elternunterhalt hält manche Familien davon ab, rechtzeitig die notwendigen Schritte einzuleiten.

Hinweis: Diese Regelung betrifft den Elternunterhalt im Rahmen der Sozialhilfe nach SGB XII. Andere Unterhaltspflichten nach dem BGB können in bestimmten Konstellationen abweichen. Stand: November 2026.

Was ist vom Zugriff des Sozialamts geschützt?

Nicht jedes Vermögen muss eingesetzt werden, bevor Hilfe zur Pflege gewährt wird. Das SGB XII sieht sogenannte Schonvermögensgrenzen vor (§ 90 SGB XII), deren genaue Höhe im Einzelfall mit dem Sozialamt zu klären ist.

Für Immobilien gilt im Pflegefall eine besondere Regelung: Ein selbst bewohntes Haus oder eine selbst bewohnte Wohnung ist grundsätzlich geschützt, solange dort ein Ehegatte, ein Lebenspartner oder ein unterhaltsberechtigter Angehöriger wohnt (§ 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII). Zieht die pflegebedürftige Person dauerhaft ins Heim und lebt niemand mehr in der Immobilie, entfällt dieser Schutz in der Regel – das Haus gilt dann als einzusetzendes Vermögen.

Das bedeutet: Ein Verkauf ist nicht in jedem Fall zwingend und nicht immer sofort nötig. Manche Familien entscheiden sich, die Immobilie zunächst zu vermieten – das erzeugt laufendes Einkommen, das ebenfalls für den Eigenanteil herangezogen wird, erhält aber den Vermögenswert. Welcher Weg im konkreten Fall besser ist, hängt von der Wohnmarktsituation, dem Zustand der Immobilie und der finanziellen Gesamtlage ab. Eine voreilige Entscheidung kann sich im Nachhinein als nachteilig erweisen.

Datenschutz: Kontaktdaten nur mit ausdrücklicher Einwilligung weitergeben

Wenn Angehörige fragen, ob Sie jemanden kennen, der bei der Immobilie helfen kann, ist das ein Vertrauenssignal. Genau deshalb ist im Umgang damit Sorgfalt geboten.

Die Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) gilt auch für Weiterempfehlungen. Kontaktdaten von Bewohnern oder Angehörigen dürfen nur dann an Dritte weitergegeben werden, wenn die betroffene Person ausdrücklich eingewilligt hat (Art. 6 Abs. 1 lit. a DSGVO). Ohne diese Einwilligung ist die Weitergabe unzulässig – auch wenn die Absicht gut ist.

Eine allgemeine Empfehlung ohne Weitergabe von Kontaktdaten ist dagegen problemlos möglich: „Sie können sich an immozeit wenden – das ist ein inhabergeführtes Unternehmen aus Kornwestheim, das Erfahrung mit solchen Situationen hat. Außerhalb Baden-Württembergs arbeitet immozeit mit erfahrenen Partnern vor Ort zusammen." Die Initiative zur Kontaktaufnahme liegt dann bei der Familie. Das ist kein bürokratischer Umweg. Familien in einer belastenden Situation müssen sicher sein können, dass ihre Daten nicht ohne ihr Wissen weitergegeben werden. Diese Sicherheit ist die Grundlage für das Vertrauen, das Einrichtungen über Jahre aufgebaut haben.

Was Heimleitungen und Sozialdienste konkret tun können

Einrichtungen sind keine Immobilienberater – das ist richtig, und es sollte so bleiben. Was sie leisten können und was wirklich hilft:

• Die Fragen voneinander trennen: Wer darf verkaufen? Was passiert mit dem Erlös? Müssen Kinder zahlen? Jede dieser Fragen hat eine andere zuständige Stelle. Wer das klar benennt, nimmt Familien viel Druck.
• Rechtliche Orientierung geben, keine Rechtsberatung: Die Grundlagen – Vorsorgevollmacht, Betreuungsrecht, § 1850 BGB, Hilfe zur Pflege, die 100.000-Euro-Grenze beim Elternunterhalt – sind keine Staatsgeheimnisse. Eine knappe Erklärung, was diese Begriffe bedeuten, entlastet Familien bereits erheblich.
• An die richtigen Stellen weiterleiten: Für Vollmacht und Betreuung: Notar oder Rechtsanwalt für Betreuungsrecht. Für Sozialhilfe und Elternunterhalt: Sozialamt oder eine Sozialberatungsstelle (Caritas, Diakonie, VdK, Paritätischer Wohlfahrtsverband). Für die Immobilie selbst: einen Makler mit Erfahrung in dieser Lebenssituation.
• Keine Kontaktdaten ohne Einwilligung weitergeben: Eine Empfehlung aussprechen ist möglich. Daten ohne ausdrückliche Zustimmung der Betroffenen weiterzugeben, ist es nicht.
• Keinen Zeitdruck erzeugen: Familien brauchen Raum, um eine Entscheidung über ein Eigenheim in Ruhe zu treffen. Eine gute Beratung gibt diesen Raum.

Weitere Hintergründe zu verwandten Themen finden Sie in unserem Blog. Wenn eine Familie bereit ist, die Frage der Immobilie konkret anzugehen, und Unterstützung sucht, stehen wir für ein unverbindliches Erstgespräch zur Verfügung. Das Kontaktformular auf dieser Seite ermöglicht die Kontaktaufnahme ohne Zeitdruck – wir melden uns, wenn es für die Familie passt.